Siedem błędów, które popełniają Polacy kupujący w Dubaju

1. Policzenie ceny, ale nie kosztów

Najczęstszy błąd. Kupujący liczy cenę mieszkania i opłatę DLD 4%, a pomija opłatę serwisową — która przy 800 sqft i stawce 18 AED/sqft wynosi 14 400 AED rocznie i zjada kilkanaście procent przychodu z najmu.

Jak uniknąć: zażądaj wysokości opłaty serwisowej za sqft dla konkretnego budynku, z historią z ostatnich trzech lat. Jeśli nikt nie potrafi jej podać — to sygnał ostrzegawczy.

2. Wiara w „gwarantowany zwrot"

Oferty typu „gwarantowane 10% przez 3 lata" pojawiają się regularnie. Zwykle oznaczają jedno z dwóch: cena mieszkania jest odpowiednio zawyżona, albo gwarancja jest umowna i zależy od wypłacalności dewelopera.

Jak uniknąć: porównaj cenę za sqft z transakcjami w tym samym budynku (dane DLD są publiczne). Jeśli jest wyższa o 15% od rynku, „gwarantowany zwrot" jest wliczony w cenę.

3. Brak weryfikacji dewelopera

W Dubaju działa kilkuset deweloperów. Różnica między Emaarem a spółką z dwuletnią historią jest ogromna — nie w marketingu, tylko w prawdopodobieństwie terminowego oddania.

Jak uniknąć: zapytaj ile projektów deweloper oddał, w jakich terminach i czy były opóźnienia. Sprawdź, czy projekt ma rachunek escrow w DLD.

4. Przelew na niewłaściwe konto

Wpłaty na rynku pierwotnym muszą trafiać na zarejestrowany w DLD rachunek escrow projektu. Prośba o przelew na konto prywatne, konto agenta albo „konto spółki zależnej" to najpoważniejszy sygnał ostrzegawczy, jaki może się pojawić.

Jak uniknąć: zweryfikuj numer rachunku escrow bezpośrednio w Dubai Land Department, zanim wyślesz pierwszą złotówkę.

5. Nieprzeczytanie umowy SPA

SPA to kilkadziesiąt stron po angielsku. Zawiera harmonogram płatności, konsekwencje opóźnienia w płatnościach, kary dla dewelopera za opóźnienie budowy i warunki odstąpienia.

Jak uniknąć: zleć przeczytanie prawnikowi. Koszt 3–10 tys. AED przy transakcji za 1,5 mln to najlepiej wydane pieniądze w całym procesie.

6. Zakup „na widok" bez sprawdzenia, co powstanie obok

Widok na zatokę potrafi zniknąć, gdy sąsiednia działka zostanie zabudowana. W Dubaju, gdzie całe dzielnice powstają w kilka lat, to bardzo realne ryzyko — a widok jest wyceniany konkretnie i wpływa na wartość odsprzedaży.

Jak uniknąć: sprawdź masterplan okolicy i co jest planowane na sąsiednich działkach. Ta informacja jest zwykle publiczna.

7. Założenie, że „zero podatku" dotyczy też Polski

Opisujemy to szerzej w artykule o podatkach, ale powtórzmy: polski rezydent podatkowy rozlicza dochód z najmu w Dubaju w Polsce, według metody proporcjonalnego odliczenia. Ponieważ w ZEA podatek wynosi zero, odliczasz zero.

Jak uniknąć: jedna konsultacja z doradcą podatkowym przed zakupem.

Wspólny mianownik wszystkich siedmiu: pośpiech. Sprzedaż nieruchomości w Dubaju jest zbudowana wokół presji czasu — „ostatnie jednostki", „cena rośnie w przyszłym tygodniu", „launch tylko dziś". Czasem to prawda. Częściej to technika sprzedaży.

Dobra inwestycja przetrwa dwa tygodnie zastanowienia. Jeśli nie przetrwa — nie była dobra.