Koszty zakupu nieruchomości w Dubaju — pełne wyliczenie 2026

Dubaj rzeczywiście nie ma podatku od nieruchomości ani podatku od zysków kapitałowych. Ale koszty transakcyjne i eksploatacyjne istnieją i potrafią zaskoczyć osoby, które policzyły tylko cenę mieszkania.

Koszty jednorazowe przy zakupie

Pozycja	Ile	Uwagi
Opłata rejestracyjna DLD	4% ceny	Główny koszt. Czasem deweloper przejmuje ją w promocji
Opłata administracyjna DLD	ok. 580 AED	Stała
Rejestracja Oqood (rynek pierwotny)	ok. 1 000–3 000 AED	Zależnie od dewelopera
Prowizja agencji	0% na rynku pierwotnym 2% na wtórnym	Na rynku pierwotnym płaci deweloper
Opłata NOC (przy odsprzedaży)	500–5 000 AED	Tylko jeśli sprzedajesz przed odbiorem
Prawnik (opcjonalnie)	3 000–10 000 AED	Zalecane przy pierwszej transakcji

Przykład: mieszkanie za 1 500 000 AED

Pozycja	AED	≈ EUR
Cena mieszkania	1 500 000	352 500
Opłata DLD 4%	60 000	14 100
Administracja DLD	580	136
Rejestracja Oqood	2 000	470
Prawnik	5 000	1 175
Razem	1 567 580	≈ 368 400

Czyli ok. 4,5% ponad cenę katalogową. To istotnie mniej niż w Polsce (PCC, notariusz, sąd) i znacznie mniej niż w Hiszpanii, gdzie same podatki transakcyjne potrafią przekroczyć 10%.

Koszty cykliczne — tu zaskoczeń jest najwięcej

Opłata serwisowa (service charge)

Najważniejszy koszt stały i najczęściej pomijany w kalkulacjach. Naliczana za stopę kwadratową powierzchni rocznie, płatna z góry. Stawki różnią się dramatycznie:

Budynki standardowe (np. JVC, Dubailand): ok. 10–15 AED/sqft/rok
Segment średni (Business Bay, Marina): ok. 15–22 AED/sqft/rok
Premium (Downtown, Palm Jumeirah): 22–35 AED/sqft/rok i więcej

Dla mieszkania 800 sqft (ok. 74 m²) przy stawce 18 AED to 14 400 AED rocznie (ok. 3 400 €). Przy rocznym czynszu 90 000 AED zjada to 16% przychodu brutto — zanim policzysz cokolwiek innego.

Pytanie, które trzeba zadać przed zakupem: ile dokładnie wynosi opłata serwisowa za sqft w tym konkretnym budynku i jak zmieniała się przez ostatnie trzy lata? Deweloperzy podają w materiałach wartości „szacunkowe", które po odbiorze bywają wyższe.

Pozostałe koszty stałe

DEWA (prąd i woda) — kaucja 2 000–4 000 AED, potem rachunki wg zużycia. Klimatyzacja latem to główna pozycja
Chiller — w części budynków chłodzenie rozliczane osobno. Sprawdź, czy jest w opłacie serwisowej
Zarządzanie najmem — 5–10% czynszu, jeśli nie zarządzasz sam
Ubezpieczenie — nieobowiązkowe, ale rozsądne

Przy sprzedaży

Brak podatku od zysku kapitałowego w ZEA. Koszty to zwykle prowizja agencji (ok. 2%), opłata NOC dewelopera i opłata transferowa DLD.

Ale uwaga: brak podatku w Dubaju nie oznacza braku podatku dla Ciebie. Jako polski rezydent podatkowy masz obowiązki w Polsce — o czym piszemy w osobnym artykule.

Kwoty orientacyjne, stan na 2026 r. Opłaty urzędowe mogą się zmieniać. Przeliczenia po kursie ok. 4,25 AED/EUR.

Ile naprawdę kosztuje zakup nieruchomości w Dubaju