Dubaj InwestycjeZjednoczone Emiraty
Start › Dzielnice

Dubai Hills Estate

Zielona dzielnica przy polu golfowym, ulubiona przez rodziny i przez polskich kupujących, którzy zobaczyli ją na Instagramie. Ma jedną cechę, o której nie mówi żaden folder: to jedna z niewielu dużych dzielnic Dubaju, w której czynsze w ciągu roku spadły o blisko 10%.

Cena za m²
26.400–33.000 PLN/m²ceny ofertowe, mieszkania
Rentowność brutto
5,5–6,5%szacunek, rocznie — przed opłatami, pustostanami i podatkiem
Nasze inwestycje
Brakzobacz alternatywy niżej
Dla kogo
Mieszkanie dla siebie, rodzina, długi horyzont

Dubai Hills Estate jest tym, czego w Dubaju z pozoru nie ma: dzielnicą, w której jest cicho i zielono. Osiemnastodołkowe pole golfowe, park, szkoły, szpital, centrum handlowe — całość zaplanowana przez Emaara jako jeden organizm, a nie jako zbiór wież postawionych obok siebie. Dla rodziny, która przeprowadza się do Dubaju, to jeden z najsensowniejszych adresów w mieście.

Dlaczego nie mamy tu oferty

Rynek pierwotny w Dubai Hills Estate jest w przeważającej części w rękach Emaara, który sprzedaje własnym kanałem. Nie mamy tu inwestycji, którą moglibyśmy uczciwie pokazać jako naszą ofertę z rynku pierwotnego — i wolimy to napisać, niż podstawić listę projektów z innej dzielnicy.

Liczby, które warto zobaczyć razem

Średnia cena ofertowa mieszkań to około 2 484 AED za sqft (indeks Bayut, lipiec 2026), czyli w przeliczeniu ok. 26 800 PLN za m². To poziom porównywalny z Dubai Creek Harbour i wyraźnie wyższy niż w Business Bay.

Ciekawsze jest jednak zestawienie dwóch indeksów. Ceny sprzedaży przez rok urosły o 0,74% — czyli praktycznie stanęły. Czynsze w tym samym czasie spadły o 9,85%, a w mieszkaniach jedno- i dwusypialnianych o 10,5% i 9%. Rentowność brutto liczona wprost z tych dwóch indeksów wychodzi dziś w okolicach 6%, i to jeszcze przed opłatą serwisową, pustostanem i podatkiem w Polsce.

Nie znaczy to, że dzielnica jest zła — znaczy, że w 2026 roku jest to zakup dla siebie albo na długo, a nie na szybki dochód z najmu. Jeśli ktoś pokazuje Ci Dubai Hills Estate z obiecaną rentownością 8%, poproś o źródło i datę.

Gdzie zamiast tego

Jeśli szukasz zieleni i ciszy, ale z ofertą z rynku pierwotnego, najbliżej charakterem są nasze projekty położone w głębi lądu — w Meydan, Dubailand i Mohammed Bin Rashid City. Jeśli natomiast liczy się rentowność, a nie golf, sensowniejszym kierunkiem jest woda: Dubai Islands albo Dubai Creek Harbour.

Źródła danych: indeksy cen ofertowych i indeksy najmu Bayut dla mieszkań w Dubai Hills Estate (lipiec 2026). Cena ofertowa nie jest ceną transakcyjną. Rentowność brutto to szacunek redakcyjny wyliczony z relacji obu indeksów, przed opłatami serwisowymi, pustostanami i podatkiem — nie stanowi gwarancji wyniku. Kwoty w PLN przeliczone kursem 1 AED = 1,0041 PLN, orientacyjnie.

Dojazdy i podstawowe fakty

Dojazd na lotnisko DXB25–35 min (Al Khail Road)
MetroBrak stacji w dzielnicy — dojazd samochodem
PlażaBrak — dzielnica w głębi lądu, ok. 20 min do wybrzeża
Charakter zabudowyMaster plan Emaara: wille i niska zabudowa apartamentowa wokół 18-dołkowego pola golfowego
Rynek pierwotnyAktywny, ale prawie wyłącznie Emaar
Cena ofertowa (mieszkania)≈ 2 484 AED/sqft, lipiec 2026 (Bayut)
Zmiana czynszów 12 mies.−9,85% (indeks najmu Bayut, lipiec 2026)

Na co zwrócić uwagę

  • Czynsze spadły. Indeks najmu mieszkań Bayut dla Dubai Hills Estate to w lipcu 2026 około 152 AED za sqft rocznie — o 9,85% mniej niż rok wcześniej, a w kawalerkach i mieszkaniach jednosypialnianych spadek sięga 10–13%. Ceny sprzedaży w tym samym czasie praktycznie stanęły (+0,74%). To jest dokładnie ten układ, przy którym rentowność się kurczy: płacisz tyle samo, dostajesz mniej.
  • Nie ma metra i nie ma plaży. Wszystko odbywa się samochodem — do centrum handlowego, do szkoły, do pracy. Dla rodziny to bywa neutralne, dla mieszkania pod wynajem oznacza węższą grupę najemców niż w dzielnicach przy czerwonej linii.
  • Jeden deweloper. Dubai Hills Estate to w praktyce projekt Emaara (we współpracy z Meraas) i to on decyduje, ile nowych mieszkań trafi na rynek i kiedy. Zaletą jest spójna jakość, wadą — brak konkurencji, która by tę podaż różnicowała.
  • Cena za metr jest tu zbliżona do Dubai Creek Harbour i wyższa niż w Business Bay, mimo że dzielnica nie ma ani wody, ani metra. Płacisz za zieleń, golf i ciszę — to realna wartość dla mieszkańca, ale słabo przekłada się na czynsz.
  • Rozpiętość między budynkami jest duża: od ok. 2 200 AED za sqft w nowszych, tańszych projektach do ponad 3 000 w wieżach przy polu golfowym. Średnia dla dzielnicy nie mówi prawie nic o konkretnej ofercie.

Dane rynkowe zweryfikowane 08.09.2026. Ceny w PLN przeliczone kursem 1.0041 AED/PLN — orientacyjnie.

Nie mamy tu inwestycji z rynku pierwotnego

Rynek pierwotny w Dubai Hills Estate jest w przeważającej części w rękach Emaara, który sprzedaje własnym kanałem — nie mamy tu inwestycji, którą moglibyśmy pokazać jako naszą. Mówimy o tym wprost, zamiast pokazywać listę z innej lokalizacji. Jeśli szukasz właśnie tutaj, napisz — partner w Dubaju sprawdzi też rynek wtórny.

Najbliżej cenowo, z dostępną ofertą:

  • Dubai Creek Harbour
    27.600–30.600 PLN/m² · czynsz 5,5–6,5% — Nadwodny master plan Emaara nad korytem Dubai Creek, opisywany jako „nowe Downtown”. Ma jedną z najlepszych panoram w mieście, metro dopiero w planach i historię jednej wielkiej obietnicy, która czeka od 2018 roku.
  • Business Bay
    24.600–30.300 PLN/m² · czynsz 5,5–6,5% — Dzielnica biurowo-mieszkaniowa tuż za Downtown, przy kanale wodnym i czerwonej linii metra. Często reklamowana w Polsce jako „wysoka rentowność” — i zwykle reklamowana liczbą, której przy wynajmie długoterminowym się nie osiąga.
  • Dubai Islands
    23.800–31.300 PLN/m² · czynsz 6–8% — Archipelag pięciu wysp u wybrzeży starej Deiry i jeden z najbardziej aktywnych nadmorskich rynków pierwotnych w Dubaju. Ceny za metr są tu wyraźnie niższe niż na Palm Jumeirah, a na lotnisko DXB jedzie się kilkanaście minut — w zamian kupujesz lokalizację, która nadal się buduje: z potencjałem wzrostu, ale i z ryzykiem typowym dla rozwijającej się dzielnicy.

Zastanawiasz się, czy to właściwa dzielnica dla Ciebie?

Napisz, jaki masz budżet i po co kupujesz — na wynajem, pod wzrost wartości, czy dla siebie. Odpowiadamy po polsku, zwykle tego samego dnia.

Zadaj pytanie

Zanim kupisz