Nieruchomości w Dubaju — co realnie można kupić

Najniższa cena wejścia na naszej liście 57 opublikowanych inwestycji to 646.000 AED (ok. 648.649 PLN\*) — Raw District przy Sheikh Zayed Road, oddanie 2029, plan 50/50. To jest realna dolna granica rynku pierwotnego w Dubaju w naszej bazie, a nie cena promocyjna.

Dwie rzeczy trzeba powiedzieć od razu, bo od nich zależy cała reszta kalkulacji:

Cena „od" to najmniejszy lokal w projekcie. Zwykle kawalerka albo najmniejsze 1BR, często na niskiej kondygnacji i bez widoku. Jeżeli w opisie inwestycji jest „apartamenty 1–3 sypialnie od 698.000 AED", to 698.000 AED dotyczy jednego układu, a nie oferty jako takiej. Mieszkanie dwusypialniane w tym samym budynku potrafi kosztować dwa razy tyle.

Prawie wszystko na naszej liście to rynek pierwotny (off-plan). Terminy oddania w bazie mieszczą się w przedziale 2027–2030. Kupując dziś, w większości przypadków kupujesz prawo do lokalu, który powstanie za 2–5 lat. Różnice między tym a rynkiem wtórnym opisaliśmy w osobnym tekście o off-plan i rynku wtórnym.

Ten artykuł jest ułożony według budżetu. Jeśli szukasz układu odwrotnego — lokalizacja po lokalizacji — zobacz ile kosztuje mieszkanie w Dubaju.

Freehold czy leasehold — co Polak faktycznie może kupić

Obywatele spoza ZEA mogą nabywać nieruchomości na własność (freehold) wyłącznie w wyznaczonych strefach freehold w Dubaju. Nie jest to cały emirat — to lista obszarów określona przepisami emiratu. Praktycznie wszystkie lokalizacje, które pojawiają się w tym tekście (JVC, Business Bay, Dubai Islands, Meydan, Dubailand, Dubai South), są zwyczajowo oferowane jako freehold, ale status prawny konkretnego projektu należy potwierdzić w dokumentacji dewelopera i w rejestrze Dubai Land Department przed wpłatą jakichkolwiek środków — również dlatego, że w niektórych obszarach spotyka się formy leasehold (użytkowanie na okres do 99 lat) zamiast pełnej własności. Nie wydajemy opinii prawnych — to pytanie do dewelopera i prawnika; obsługę transakcji prowadzi biuro licencjonowane przez RERA.

Budżet 650.000 – 1.000.000 AED: apartament w lokalizacji peryferyjnej

To jest pułap, w którym mieści się polski kupujący z budżetem rzędu 800.000 PLN (ok. 796.700 AED). Za te pieniądze dostaje się apartament — nie dom, nie townhouse — w lokalizacji poza ścisłym centrum, z oddaniem najwcześniej w 2027 roku.

Wspólny mianownik tego przedziału: żadna z tych lokalizacji nie ma dziś wygodnego dostępu do metra, z wyjątkiem obu projektów Raw District przy Sheikh Zayed Road. Dubai Silicon Oasis, Dubailand, DAMAC Lagoons, Dubai Sports City, JVC i JVT są w praktyce samochodowe. To zawęża grono najemców do osób zmotoryzowanych i jest to czynnik, który należy uwzględnić, jeżeli zakup ma pracować na wynajem.

Drugi wspólny mianownik: duża podaż. W Dubailand, JVC i DAMAC Lagoons równolegle powstaje po kilkadziesiąt porównywalnych projektów. Płynność przy odsprzedaży zaraz po odbiorze bywa w takich lokalizacjach ograniczona.

Budżet 1 – 2 mln AED: centrum wchodzi w grę

Powyżej miliona dirhamów zmienia się przede wszystkim lokalizacja, a nie metraż. Binghatti Skyrise w Business Bay zaczyna się od 1.200.000 AED (ok. 1.204.920 PLN\*) i jest jedną z dwóch inwestycji na naszej liście, dla których baza podaje faktyczne metraże: od 40 do 150 m². Cena wejścia odniesiona do najmniejszego lokalu daje ok. 30.000 AED/m² — jest to wielkość wyliczona z ceny „od" i najmniejszego metrażu, a nie średnia cena metra w projekcie.

Warto porównać dwa skrajne plany płatności w tej tabeli. Valia ma plan 80/20 — 80% ceny płacisz w trakcie budowy trwającej do 2030 roku. Sea Cliff Residences ma 40/60 — 60% dopiero przy odbiorze. Przy tej samej cenie nominalnej rzeczywiste zaangażowanie gotówki w czasie różni się dramatycznie. Nie ma czegoś takiego jak „standardowy plan płatności w Dubaju" — w naszej bazie występują warianty 40/60, 50/50, 60/40, 65/35, 70/30, 75/25, 80/20 i 90/10.

The Highgrove to druga inwestycja z metrażami w bazie: 80–400 m², od 1.900.000 AED, co przy najmniejszym lokalu daje ok. 23.750 AED/m² (również wyliczone z ceny „od").

Budżet 2 – 4 mln AED: tu zaczynają się domy

To jest przedział, w którym po raz pierwszy pojawia się realny wybór między apartamentem a domem — i widać, ile ten wybór kosztuje.

Za 2.000.000 AED kupuje się apartament w dobrej lokalizacji: Bay Grove Residences na Dubai Islands, The Edit w Dubai Design District (plan 75/25, oddanie 2030) albo Riverton House w MBR City. Nieco wyżej: Altiera Heights od 2.080.000 AED i Eltiera Views od 2.100.000 AED na Jumeirah Islands, Atelis od 2.100.000 AED w d3, Chelsea Residences od 2.560.000 AED, Crestlane od 2.700.000 AED w City Walk i The Meriva Collection od 2.800.000 AED.

Pierwszy dom w naszej bazie to Damac Islands Phase 2 — domy szeregowe i wille 4–6 sypialni od 2.750.000 AED, oddanie 2030. Dalej Antigua od 2.990.000 AED (75/25, 2030) i Greenz w Dubai Academic City — domy 3–5 sypialni od 3.500.000 AED.

Różnica apartament–dom w naszych danych wygląda tak: najtańszy apartament to 646.000 AED, najtańszy dom szeregowy/willa to 2.750.000 AED. Wejście w segment domów jest więc ponad czterokrotnie droższe niż wejście w segment apartamentów. Same wille zaczynają się jeszcze wyżej: The Brooks i The Grove w Sobha Sanctuary od 3.890.000 AED, Tilal Binghatti od 4.190.000 AED (tyle samo co Tilal Binghatti Oasis Villas i Tilal Binghatti Dunes Villas), The Orchard w Sobha City od 9.030.000 AED. W tym samym przedziale, ale w segmencie apartamentowym, mieszczą się Jumeirah Residences Emirates Towers w DIFC — od 3.510.000 AED, plan 60/40, oddanie 2030.

Ogon ultra-prime: od 14 do 80 mln AED

Dla porządku, żeby było widać skalę rynku. Solaya w Port de la Mer — od 14.200.000 AED. The Acres Estates — rezydencje 5–7 sypialni od 14.500.000 AED. Jumeirah Asora Bay na La Mer — od 45.000.000 AED. Szczyt naszej listy to Bulgari Lighthouse na Jumeirah Bay Island: penthouse'y i sky-wille od 80.000.000 AED, plan 90/10, oddanie 2027. To jest ponad 120-krotność ceny wejścia najtańszego projektu z listy.

Osobna kategoria to nieruchomości komercyjne: Shahrukhz w Al Sufouh (biura, od 2.000.000 AED) i Piazza Roma w DAMAC Lagoons (lokale biurowe i komercyjne, od 7.380.000 AED).

Czego cena „od" nie zawiera

Budżet z nagłówka to nie jest koszt zakupu. Do ceny lokalu dochodzą co najmniej:

• Opłata rejestracyjna DLD 4% wartości transakcji plus opłaty administracyjne — przy lokalu za 800.000 AED to 32.000 AED samego DLD.
• Opłaty serwisowe (service charge) naliczane rocznie od metrażu. Projekty z rozbudowanym zapleczem (spa, baseny, kino, laguny) mają je wyższe. Przy małych metrażach potrafią zauważalnie obniżyć rentowność najmu — warto poprosić o szacunek przed podpisaniem umowy.
• Wykończenie i wyposażenie, o ile lokal nie jest sprzedawany umeblowany (część projektów Danube i Imtiaz jest).

Pełne zestawienie znajdziesz w tekście o rzeczywistych kosztach zakupu, a przebieg całej transakcji krok po kroku — w przewodniku o zakupie.

Do tego dwa ryzyka, których nie da się wycenić z góry:

Kurs walutowy. Umowa jest w dirhamach. Dirham jest powiązany z dolarem, więc dla polskiego kupującego zmienność PLN/USD przekłada się bezpośrednio na złotówkową ratę. Przy planie rozłożonym na 4 lata każda transza jest przeliczana po innym kursie.

Termin oddania to plan, nie zobowiązanie. „2029" w tabeli oznacza deklarację dewelopera. Opóźnienia na rynku off-plan zdarzają się i należy je traktować jako scenariusz bazowy, nie wyjątek. Jeśli zakup ma prowadzić do rezydencji, warto sprawdzić, jak terminy wpływają na Golden Visa — próg 2.000.000 AED odnosi się do wartości nieruchomości, a nie do wpłaconej dotąd części ceny.

---

\* Kwoty w PLN podane wyłącznie orientacyjnie, po kursie 1 AED = 1,0041 PLN. Walutą transakcji jest dirham (AED) i to on wiąże strony umowy.

Aktualność danych: ceny i dostępność sprawdzone dnia 30.08.2026. Są to ceny ofertowe „od" i nie stanowią oferty w rozumieniu przepisów prawa.